Akibat Hukum Jika Tanah Bekas Hak Eigendom Tidak Segera Di Sertifikatkan

Hak Eigendom dikenal di masa kolonial sebagai salah satu hak barat yang merupakan hak atas tanah bagi orang asing yang diatur dalam Undang-undang. Pada masa Hindia Belanda, hak eigendom dikenal sebagai hak kepemilikan tertinggi atas tanah. Kedudukannya lebih kokoh (absolut) ketimbang Hak Milik yang kita kenal sekarang ini.

Pada masa kemerdekaan, dan setelah berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA), keberadaan hak eigendom diatur dalam ketentuan-ketentuan konversi UUPA. Sejak berlakunya UUPA, hak eigendom atas tanah berubah menjadi hak milik menurut mekanisme konversi hak tersebut, kecuali jika pemiliknya tidak memenuhi syarat, maka otomatis hak eigendom tersebut dikonversi menjadi hak guna bangunan dengan jangka waktu 20 (dua puluh) tahun. Semua tanah bekas hak barat yang dikonversi menjadi ketentuan UUPA akan berakhir masa berlakunya sebagaimana tersebut pada tanggal 24 September 1980. Tanah tersebut, setelah dikonversi berakhir, dikukuhkan langsung oleh negara sebagai tanah yang dikuasai langsung oleh negara.

Meskipun demikian, dalam praktik masih banyak ditemukan sejumlah kasus di mana tanah bekas hak barat, selama 20 tahun setelah berakhirnya UUPA, tidak dikonversi oleh pemilik atau ahli warisnya yang tetap merasa tanah tersebut masih menjadi miliknya. Pernyataan kepemilikan oleh ahli waris biasanya didasarkan atas bukti-bukti lama berupa grosse akta eigendom. Dalam bukunya Persertifikatan Tanah Bekas Hak Eigendom (halaman 5), Elza Syarif menjelaskan bahwa mengenai tanah bekas hak eigendom ini sering muncul permasalahan sengketa tertentu yang sampai ditinggalkan atau dikuasai oleh pemiliknya. Banyak orang berusaha merebut pengakuan atas tanah bekas hak eigendom tersebut, entah yang telah kembali dikuasai negara atau secara de facto digarap lewat keturunan garis atas tanah yang biasanya diurus oleh penggarap kepada lurah dalam rangka melakukan pembayaran pajak bumi.

Ia menerangkan bahwa lurah setempat kadang tidak memahami status tanah garap tersebut, serta tidak mengenal dengan pasti peta batas-batas tanah eigendom. Apalagi, terjadinya perubahan pesat dalam pembangunan kota sehingga kedudukan atau letak peta eigendom yang sudah ada tidak relevan, yang akhirnya memicu sengketa tanah. Untuk mengatasi persoalan sengketa yang berakar pada ketidakpastian hukum status tanah atas tanah bekas hak barat (eigendom), pemerintah Republik Indonesia telah menerbitkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Norma Pasal 95 Ayat (1) menyebutkan bahwa “alat bukti tertulis tanah bekas hak barat dinyatakan tidak berlaku dan statusnya menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara”.

Norma Pasal 95 Ayat (1) sesungguhnya telah mengakhiri polemik dan perdebatan publik mengenai kapankah sebenarnya kepemilikan tanah berdasarkan bukti-bukti lama atas tanah bekas hak eigendom akan berakhir. Meskipun demikian, Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 masih membuka kemungkinan kepada pemilik untuk dapat mendaftarkan tanahnya sepanjang yang bersangkutan masih menguasai fisik bidang tanah yang akan didaftarkan. Jika pemilik hendak mendaftarkan tanahnya itu, maka pendaftaran tanah bekas hak eigendomnya didasarkan pada surat pernyataan penguasaan fisik yang diketahui oleh dua orang saksi dan bertanggungjawab secara perdata dan pidana yang menguraikan tentang (1):

1. Tanah tersebut adalah benar milik yang bersangkutan, bukan milik orang lain dan statusnya adalah tanah yang dikuasai langsung oleh Negara bukan tanah bekas milik adat;

2. Tanah secara fisik dikukasi; penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah;

3. Penguasaan tersebut tidak dipermasalahkan oleh pihak lain.

Dalam surat pernyataan penguasaan fisik tersebut, harus ada keterangan dari minimal 2 orang saksi yang dapat dipercaya, yang memenuhi ketentuan sebagai berikut (2):

a. Saksi merupakan seorang tetua adat setempat dan/atau saksi merupakan penduduk yang sudah lama bertempat tinggal di desa atau kelurahan letak tanah yang bersangkutan; dan

b. Saksi tidak mempunyai hubungan keluarga dengan yang bersangkutan sampai derajat kedua, baik dalam kekerabatan vertikal maupun horizontal.

Dari penjelasan di atas, menegaskan bahwa pendaftaran tanah bekas hak barat merupakan kewajiban hukum yang sangat penting. Konsekuensi dari tidak mengurus sertifikat tanah hak barat dapat berakibat pada hilangnya status kepemilikan atas tanah.

Tanah yang tidak bersertifikat rentan terhadap sengketa. Selain itu, pemilik tanah dapat memanfaatkan tanah secara optimal, seperti menjadikannya agunan dalam pembiayaan, karena sertifikat merupakan bukti kepemilikan yang kuat dan diakui secara hukum. Oleh karena itu, segera mengurus sertifikat tanah bekas Hak Barat bukan hanya kewajiban hukum, tetapi juga langkah strategis untuk melindungi hak kepemilikan dan mencegah potensi sengketa di masa depan.

Dasar Hukum:

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;

2. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Referensi:

1. Elza Syarif. Persertifikatan Tanah Bekas Hak Eigendom. (Jakarta: Kepustakaan Populer Gramedia), 2014;

2. (1) Pasal 95 Ayat (2);

3. (2) Penjelasan Pasal 95 Ayat (2).

Disclaimer :

1. Semua informasi yang disajikan di Blog CAS Law Firm adalah informasi yang bersifat umum yang ditujukan untuk kepentingan edukasi. informasi ini tidak dapat dianggap sebagai nasihat hukum mapun dijadikan bukti dalam proses hukum apapun baik di pengadilan, artibtrasse, maupun penyelesaian di luar pengadilan termasuk peradilan hubungan industrial.

2. Sebaiknya anda memverifikasi ulang dasar hukum yang dirujuk dalam artikel CAS Law Firm untuk memastikan bahwa peraturan yang digunakaan masih relevant dan berlaku.

Artikel Hukum Terbaru